Типичные ошибки, выявляемые рецензией на оценочную экспертизу

Как уже неоднократно указывалось, рецензия на судебную экспертизу – необходимый элемент для подтверждения позиции стороны по делу. Без подробного разбора заключения эксперта невозможно достоверно установить обоснованность выводов судебной экспертизы.

Как правило, аргументируя доверие к заключению эксперта указывают, что эксперт предупреждается об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ и, следовательно, заключению можно доверять. Приведем пример из нашей практики, который ставит под сомнение указанные доводы.

В нашу экспертную организацию обратился адвокат Р, с просьбой провести рецензионное исследование заключения судебного эксперта по уголовному делу, рассматриваемому Лазаревским районным судом г. Сочи. Для помощи практикующим адвокатам и юристам, результаты анализа указанного заключения эксперта кратко приводим, чтобы указать типичные и часто встречающиеся нарушения судебной оценочной экспертизы.

Что выявлено по результатам рецензионного исследования:

1. Текст поручения на проведение экспертизы содержит указание, что экспертиза по какой-то причине назначена в соответствии со ст. 79,80 ГПК РФ, хотя, как упоминалось, экспертиза проводилась по уголовному делу, и, следовательно, проведение регламентируется нормами УПК.

2. Экспертиза назначена организации ООО «Торговый дом «…». При проверке этой организации через «Контур-Фокус», путем запроса выписки ЕГРН выяснили что ОКВЭД указанной организации судебно-экспертная деятельность не предусматривают. Организация занимается посредническими услугами в сфере недвижимости, посредничеством при оценке.

3. Заключение эксперта датировано 29.07.2021г., а подписка о предупреждении об уголовной ответственности также датирована 29.07.2021г. – как мы знаем, заключение эксперта составляется по результатам исследования, следовательно, все исследование эксперты проводили не будучи предупрежденными об уголовной ответственности.

4. Согласно постановлению суда, судебная экспертиза поручена «Эксперту ООО «Торговый дом «…», (логичным было бы указать какому именно эксперту, так как организация не является судебно-экспертной, но ФИО эксперта отсутствуют). Между тем, экспертиза руководителем назначена 2-м экспертам (т.е. самостоятельно определен ее комиссионный характер).

Вышеуказанные нарушения имеют формально-процессуальный характер, но наличие этих нарушений свидетельствует о том, что эксперты не обладают достаточными познаниями в области производства судебной экспертизы, как и руководитель не экспертной организации. Ими достаточно вольно толкуется законодательство, по этой причине мы уделили особое внимание расчетной (исследовательской) части заключения. Так как при оценке рыночной стоимости применяется широкий круг коэффициентов и корректировок влияющих на окончательные выводы о стоимости объекта. И вот что мы выяснили.

5. При обосновании корректировок экспертами применена корректировка на право долгосрочной аренды аналогов по отношению к праву собственности объекта оценки – 0,87. Между тем, проанализировав сведения об аналогах, рецензент не выявил сведений о том, что объекты принадлежат продавцам на праве долгосрочной аренды. То есть необоснованно занижена стоимость на 13%.

6. При определении скидки на дату продажи экспертами не приведен арифметический расчет скидки, а лишь приведена формула. Воспользовавшись указанной формулой, рецензент получил значение корректировки 25% а не 33% как в заключении эксперта – стоимость занижена на 8%.

7. Эксперты элементарно перепутали (либо умышленно ошиблись) неправильно применив корректировки на коммуникации (не уменьшив стоимость на 5%, а увеличив стоимость).

8. Но самое интересное это корректировка на долевую собственность. Эксперты долго расписывали обоснование применения корректировки на долевую собственность, по итогу сославшись на исследования ЗАО «Ростов-Ресурс» о типичных корректировках и привели следующую табличку указанного исследования:

Таблица скидок к рыночной стоимости представленная экспертом
Таблица скидок к рыночной стоимости представленная экспертом

Рецензент не поленился проверить первоисточник и вот что выяснилось:

В первоисточнике – научно-исследовательской статье Нечаева В. Л., доцента, к. э.н. Раковой Н. В., профессионального оценщика, гендиректора ООО "АФЦ" «Об оценке доли в общей собственности на недвижимость» (методический материал размещен в открытом доступе на специализированном портале для оценщиков «Оценщик.ру») приведены данные о результатах экспертного опроса, проведенного ЗАО «Ростов-Ресурс» по размером скидок на долевой характер собственности. Указанная статья содержит результаты опроса, которые приведены в табличной форме.

Копия таблицы результатов экспертного опроса ЗАО «Ростов-Ресурс» из первоисточника: